토지 용도지역 변경 용도지역, 건폐율, 용적률에 대해서 알아보자

부동산이나 토지, 아파트, 시내 건물 등 용도지역 변경이라는 말과 용도지역의 건폐율, 용적률 등에 대해서 많이 들어보셨을 것 같습니다. 하지만 들어보고 찾아보고도 헷갈리는 용어인데요. 오늘은 토지 이용에 제한이 되는 토지 용도지역 변경하는 법, 건폐율, 용적률에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

용도지역이란

용도지역이란 무엇일까요? 용도지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조에 정의되어 있습니다.

용도지역이란 토지의 이용과 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적 그리고 효율적으로 이용하고 공공복리를 증진을 위해 서로 중복되지 아니하게 도시군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.

이런 것들을 제한하지 않았을 경우 도시가 막무가내로 건축물로 뒤덮이게 될 우려가 있기 때문에 용도지역으로 제한한다고 볼 수 있습니다.

 

여기서 건폐율과 용적률이라는 말이 나왔는데요. 저희가 삶을 살아가면서 건폐율과 용적률에 대해서 많이들 듣게 됩니다. 여기서 한 번 개념을 잡고 가면 좋을 것 같습니다.

 

건폐율이란

건폐율은 건축법 제55조의 건폐율을 말합니다.

건축물의 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 뜻합니다.

대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 합니다. 

 

참고로 건폐율 산정 시에는 지하층은 포함되지 않습니다.

다만, 지붕 없이 외벽에 돌출된 발코니와 아래 위층 간 면적차이로 생기는 베란다의 경우는 포함됩니다.

특히 1층에서 외부와 바로 연결되는 테라스가 있는 경우도 건폐율 산정 시 포함된다고 합니다.

 

건폐율에 따라서 같은 면적의 토지더라도 건축물을 지을 수 있는 면적이 달라지기 때문에

건폐율의 비율이 중요할 것 같습니다.

만약에 대지면적이 100제곱미터인 경우

1) 건폐율이 20%이라면, 건축면적은 20제곱미터까지 건축이 가능합니다.

2) 건폐율이 40%이라면, 건축면적은 40제곱미터까지 건축이 가능합니다.

3) 건폐율이 60%이라면, 건축면적은 60제곱미터까지 건축이 가능합니다.

 

즉, 건폐율이 높을수록 건축물을 넓게 지을 수 있습니다.

 

건폐율이 높을수록 건물 밀집도가 높아지고, 녹지 면적이 적어질 수 있습니다.

건폐율이 낮을수록 건물사이 채광 등으로 쾌적함이 확보될 수 있습니다.

 

건폐율이 높은 지역이라면 대지 내에 건물을 넓게 지을 수 있어 건물빌딩, 아파트 등으로

수익성 확보가 가능하지만, 건물서로 간의 거리가 가까워져 쾌적성은 떨어지고 답답함이 느껴질 수도 있습니다.

 

그렇다면, 건폐율은 어떻게 다를까요?

저희는 지금 용도지역에 대해서 다루고 있습니다.

네 맞습니다. 건폐율은 용도지역별로 다르게 규제하고 있습니다.

국토계획법 시행령 기준안에서 지자체는 건폐율을 다르게 정하고 있습니다.

용도지역에서 건폐율의 최대한도 (출처 : 법제처)

 

용도지역은 국토계획법 제36조에 따라 지정되는데요.

이 용도지역에서 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려해서 다음의 범위에서 국토계획법 시행령으로 정하는 기준에 따라 시군구 등의 조례로 정합니다.

국토계획법 제77조의 용도지역의 건폐율을 살펴보면 다음과 같습니다.

1. 도시지역의 경우

 가. 주거지역 : 70% 이하

 나. 상업지역 : 90% 이하

 다. 공업지역 : 70% 이하

 라. 녹지지역 : 20% 이하

 

2. 관리지역의 경우

 가. 보전관리지역 : 20% 이하

 나. 생산관리지역 : 20% 이하

 다. 계획관리지역 : 40% 이하

 

3. 농림지역의 경우 : 20% 이하

4. 자연환경보전지역 : 20% 이하

 

국토계획법 시행령 제84조에서는 세부적인 용도지역 안에서의 건폐율에 대해서 정했습니다.

아래의 범위에서 시군구 등 조례가 정하는 비율 이하로 합니다.

주거지역

1. 제1종전용주거지역 : 50% 이하

2. 제2종전용주거지역 : 50% 이하

3. 제1종일반주거지역 : 60% 이하

4. 제2종일반주거지역 : 60% 이하

5. 제3종일반주거지역 : 50% 이하

6. 준주거지역 : 70% 이하

상업지역

7. 중심상업지역 : 90% 이하

8. 일반상업지역 : 80% 이하

9. 근린상업지역 : 70% 이하

10. 유통상업지역 : 80% 이하

 

공업지역

11. 전용공업지역 : 70퍼센트 이하

12. 일반공업지역 : 70퍼센트이하

13. 준공업지역 : 70퍼센트 이하

녹자지역

14. 보전녹지지역 : 20퍼센트 이하

15. 생산녹지지역 : 20퍼센트 이하

16. 자연녹지지역 : 20퍼센트 이하

 

위의 내용은 일반적인 경우의 퍼센트(%)이며, 세부적인 예외사항은

국토계획법 및 국토계획법 시행령 및 지자체 조례를 보셔야 합니다.

 

가령, 지구단위계획 구역에서는 건폐율을 완화하여 적용할 수 있습니다.

다만, 당해 용도지역에 적용되는 건폐율의 150%(1.5배) 이내에서 완화해서 적용해야 한다고 합니다.

도시지역 외는 150% 이상까지 완화하여 적용이 가능합니다.

경관지구 안에서도 지자체에 따라 다르게 제한해 적용이 가능합니다.

 

건폐율을 통해서 수평적인 면적 규제를 하여

개방감(공지 확보를 통한 밀집현상 방지)과 일조량(일광, 채광, 통풍), 개인의 사생활, 화재 등 재해 대비 등을 보장하여 살기 좋은 쾌적한 환경을 유지하기 위해 꼭 필요한 규제라고 볼 수 있습니다. 

 

그렇다면 이제 용적률과 토지 용도지역에 변경에 대해서 추가로 알아보겠습니다.